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本文摘要：专家热议楼市去库存问题新京报：对于当前的房地产库存现状，你否做到过这方面的测算？

专家热议楼市去库存问题新京报：对于当前的房地产库存现状，你否做到过这方面的测算？张鸿铭：根据我的估计，中国的库存规模大约为66.72亿平方米，按照当前的消化速度，约必须5.19年的消化周期。记者：低库存对金融体系又不会带给哪些影响?张鸿铭：我做到过一个测算。我国现有的66.72亿平方米的库存，闲置的资金规模大约为40万亿。

在这40万亿资金中，大约有1/3为房地产开发商的自有资金，另外多达2/3部分为债务。记者：现有的库存中，有哪些归属于无以撕开的骨头?张鸿铭：现有库存有两个难题。

一是非住宅库存。2011年我国全面实施限购令后，房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)展开投资。对于地方政府来说，商业类的项目也不利于提高城市形象，因此对非住宅项目的批地和建设也十分反对。

如今，这部分非住宅项目的土地性质无法转化成，并经常出现相当严重的积压。据估计，非住宅库存闲置的资金规模大约有十几万亿。二是三四线城市库存。

2015年下半年以来，一线城市房地产市场显著加剧，并传送到部分二线城市，但无法从二线城市更进一步向三、四线城市和小城镇传送。这部分库存的问题，是非常简单的降价所无法解决问题的。记者：近年来，我国实施一些政策，希望农民工转入小城市购房。

这种措施能起着多大的起到?张鸿铭：敦促农民入城买房，对于去库存有一定的正面效应，但总体起到受限。我们一般来说谈到的城镇化，其背后必定是产业和低收入的挤满，只有在这个基础上，才能将人口回到城市，去库存才不会有实质性的效果。

房地产去库存：房价是上涨是跌到?去库存于是以渐渐沦为中国房地产市场的热词，昔日严控的购房政策也在一点点断裂。时隔2月2日央行减少首套房首付比例后，2月19日，财政部、国税总局、住建部牵头公布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通报，更进一步为各地楼市拓宽地下通道。

与此同时，各地对楼市的态度正在显得冷淡而急迫，从最初的出租汽车放开，到契税补助金、财政补贴和零首付等等，性刺激楼市活跃的政策此起彼伏。易居房地产研究院智库中心总监贤迈进分析称之为：目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较小，房价暴跌压力也大。去年底中央经济工作会议将去库存划入2016年五大经济任务之一，并将农业移往人口低收入地落户、希望各方出售库存商品房出租、希望房企降价及中止过时的限制性措施等手段悉数发售。

在业界显然，中央的表态性刺激了各地楼市政策更进一步加码。根据媒体报道，在今年的地方两会上，在26个省级政府工作报告中，去库存共计经常出现41次，其中，河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆等13个省份把去库存列为了2016年的政府工作决定之中，且大多与去生产能力、去杠杆、叛成本、补短板等联合经常出现。

一组国家统计局的官方数据也许可以说明了国内楼市库存的现状，2015年末全国房地产库存待售面积高达71853万平方米，较2014年末的62169万平方米减少将近亿平方米。其中住宅待售面积45248万平方米，占到比约63.97%。据安信证券测算，除了上述待售的商品房面积，全国仍未动工的企业拿地面积有42.3亿平方米，此外开建商品房库存大约49.1亿平方米，上述三项变换后的总面积为98.5亿平方米，几乎消化最少必须10年。

面临如此极大的存量，北京市房地产交易市场有限公司副总裁建大鹏认为，去库存将不会是一个漫长的过程，特别是在是对于三四线城市，但目前需要引发自上而下的推崇，是一个好的开端。沈阳样本：经济低迷人员外流 如何去库存近日，在各级政府接连实施的楼市新政中，沈阳以应届大学毕业生零首付购房很快攻占头条，被称作最猛新政。虽然沈阳市官方当日回应政策还正处于调研论证阶段，嗣后不具备实施条件，但当地政府对于楼市去库存的急迫程度由此可见一斑。

近年来，东北三省经济低迷，人口外流引人注目，间接造成了楼市的供需关系相当严重流失。沈阳也没逃离这个怪圈，据中原地产的数据监测表明，2015年沈阳全年成交价商品住宅1314.8万平方米，同比减23%。但沈阳整体的库存十分大，相似3000万平米。这使得沈阳的市场去化周期正处于全国最低的少数城市行列。

沈阳楼市的库存应当是目前国内城市中最低的几个之一，早已受到集团的注目，未来在拿地方面认同不会放宽。某港资上市房企涉及负责人在拒绝接受记者专访时如是说。

自由选择逃出沈阳市场的开发商在近两年持续激增。2014年开始，还包括中海地产、保利地产、恒大地产、碧桂园、龙湖地产在内的品牌房企都暂停在沈阳拿地，但他们还必需消化丢弃在沈阳市场的存量房。某种程度是新房市场销售遇阻，二手房市场或许面对着更大的失望。

9年前大学毕业后就离开了沈阳到北京工作的王瑶，2011年在家乡一环附近的沈阳铁西区，售予了一套万达广场的房产，单价在1万元/平方米左右。当时的点子很非常简单，想要趁着沈阳房价低廉先买一套，等价格涨起来再行变卖，然后作为北京买房的首付。

让她没想到的是，将近四年的时间，沈阳的房子一直在原地踏步，而北京的房价更加高不可攀。王瑶在去年初要求将手中沈阳的房产使出，按照当时周边的市价1万元/平方米上海证券交易所，一直无人问津，经过漫长等候后，最后以9000元/平方米价格使出。即便如此，也没什么愧疚的，沈阳就是这样的市场现状。

再行等下去，北京的房子就更加买了了。王瑶说道。三四线楼市降价需设底线记者：你明确提出房地产去库存可采行设置降价底线广告宣传的方式，如何依据有所不同城市确认有所不同政策?刘志彪：降价措施无法针对一二线这种库存较少、市场需求央的城市，而是针对市场需求小库存大的三四线城市，降价过于多认同卖不出去，要设置一个底线，就能构成平稳一个预期，渐渐就能避免库存了。记者：底线怎么设置?如何确保不牵涉到以前购房者的利益?刘志彪：现在是市场经济，降价政府说道了远比，开发商不降价又卖不出去，现在正处于两难之中。

但如果不采取措施就不会产生金融危机了。这里的危机主要谈三四线城市的民房贷款欠薪，还没法的问题，虽然是逐步性的，但有可能带给冲击性效应，所以要设法解决问题。至于底线，我实在总之要让原本买房的人不倒是，政府卖地拿的钱和开发商赚到的钱，拿出来补贴点嘛，不然怎么办?记者：在制订政策时，如何均衡去库存与诱导房价过慢下跌的关系?刘志彪：房地产这种类似商品，预期起了相当大起到，去库存无法在价格暴跌市场构建，否则库存不会更加大，要想要增加库存无法减少价格，因为人的心理预期影响不会更加大。

所以减少价格无法去库存。因此价格无法保持恒定，要有所快速增长，但是要从长时间投资报酬中。一方面有人卖，一方面也会上涨得太快，否则房子的价格不会变为危害经济金融安全性因素。

总体来说要用价格手段均衡关系，维持房地产价格不暴跌也有所下跌，受限下跌，维持在长时间投资收益效率之内，而无法有暴利，否则去库存是做到将近的。无法确信农民工当接盘侠记者：你指出不应如何消弭房地产库存?蔡继明：曾有专家说道，2014年底农民工总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积大约4.4亿平方米，大约440万套;商品房待售面积6.8亿平方米，折算大约680万套。

理论上10%的农民工构建市民化，就可以有效地减轻商品住宅市场的库存压力。但我指出无法确信农民工当接盘侠。可以算笔账，当前全国商品住房平均值销售价格大约为6500元/平方米，如果按照90平方米估计，再加税费、翻新等费用，激进计算出来一套房子总费用为50万元。

数据表明，农民工月平均收入2864元。如果平均值一个农民工家庭两个人工作，家庭年收入大约为5万元，房价收益比超过10倍。30%的首付，也要拿走3年的全部家庭收入，如果考虑到税费和翻新等费用，开销不会更大。

似乎，要让农民工在城市买房或租房，政府必需给与巨额补贴。事实上，有数据表明2.7亿农民工及其家庭，在工作地买房的只有0.9%，在附近原住地的县城买房的只有15%左右。记者：在接下来的房地产去库存方面，应当采行什么措施?蔡继明：必需转变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给外侧展开结构性改革，新的塑造成房地产价格构成机制，构建房地产市场从结构到功能的显然改变，才能使房地产行业挣脱长年下滑的困境一旁是2.7亿农民工因买了房而无法入城落户，另一边是大量的存量房和价格高不可攀。我建议修筑定商品房市场，就是不许卖而在一定期限内不准买的自住性或提高性商品房市场，不能可供购买者居住于，而无法展开二次交易，如果遇上类似情况必须退房，就不能由政府按照折旧率展开买入，再行由政府委托的管理公司定向销售。

若住宅所有者必须展开产权交易，则必需溢价出售政府享有的产权，并缴纳高额交易税金，同时城市住宅供地应定商品房用地居多。确保年轻人每家一套经适房全国人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后针对协助年轻一代解决问题住房与低收入艰难的问题明确提出了自己的建议，他建议确保年轻人一个家庭一套经济适用房，解决问题其基本市场需求问题。宗庆后指出，按目前的收益和房价水平，很多年轻人有可能一辈子都买了房，被迫沦落啃老族和房奴，而收益再行较低些的年轻人，甚至连租房都出租不起，因而成家立业、生儿育女都会沦为问题。这些问题不解决问题，年轻人就无法安居乐业。

宗庆后建议，开发商要减少房价，原作合理利润空间，适当去库存政策声援，同时银行要促成开发商回笼资金减缓还贷，这样可以推展开发商将现有空置房降价销售，减少置业者的购房压力。对于房价问题，宗庆后计算出来得很准确：只不过现在房屋的建筑成本并不低，约仅有为每平方米2000元左右，而前几年开发商拿地的成本亦没这几年那么低。据此，宗庆后建议，政府应该引领开发商核算一下成本，原作合理利润空间，减少房价去库存，同时银行要促成开发商回笼资金减缓还贷，这样可以推展开发商将现有空置房降价销售，减少刚刚须要人群的购房压力。宗庆后分析，目前房价低还有一个很最重要的原因是土地出让金较为低，而同时开发商又不出了银行大量贷款无法偿还债务，银行坏账风险较小。

因此他建议将土地出让金(楼面价)从房屋价格中挤压出来，由购房者必要与银行签订协议免息偿还债务冲抵开发商的适当贷款，并且可以分50年或者70年缴纳，这样既可以减少购房者的缴付压力，银行交还贷款亦获得了确保。对于无房户和刚刚须要人群，宗庆后建议政府几乎减免其购房时的税费，而开发商降价向艰难人群销售房屋的，亦不予减免税酬劳，银行则对无房户首套房减少房贷利息。

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